事件：2021 年 6 月 4 日，财政部发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》的财综[2021]19 号文。

哪些房地产相关收入归地方？

我们的地方财政收入主要由预算内收入和预算外资金收入构成，后者主要是一些行政事业性收入，预算内收入主要是一般预算和政府基金预算收入，政府基金收入主要就是土地出让金收入，一般预算中的税收收入，除了增值税和所得税是中央和地方共享，大部分地产相关税收都归地方所有，包括：房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税等。

中国财政、几分地产？

以 20 年为例，全国一般预算收入 18.3 万亿，其中地方 10 万亿，契税 7061 亿，土增税 6468 亿，房产税 2842 亿，耕地占用税 1258 亿，城镇土地使用税 2058 亿，几个房产特有的税种约 2 万亿；全国政府基金收入角度，20 年全国政府基金收入 9.35万亿，地方为 8.99 万亿，而其中土地出让金 8.4 万亿；此外房地产企业所得税，2020年约 4120 亿，其中由此我们看出（2+8.4+0.4）/（18.3+9.35）=39%，可以看出，中国财政、四分地产！如果考虑企业所得税 60%归中央，我们可以算出，（2+8.4+1.65）/(10+8.99）=63.5%，也就是说，地方财政超六成靠地产。

土地出让金划转税收部门征收，并不意味着土地出让金划归中央，更不意味着土地出让金退出历史舞台，范围和分成都不会变：我们认为此次划转只是《国税地税征管改革方案》的落实，而 19 号文第 8 条也说明“除本通知规定外，四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行”，也就是非税收入税务部门征收，二队范围、分成等都不变。这意味着，土地出让金变的是形式，不变的是实质。

如何降低土地财政依赖度，从交易环节向持有环节过度？

19 号文有人说是告别土地出让金，有人说政策是降低土地财政依赖度，我们认为可能性都较低，因为解决土地财政依赖度并不是依靠征管体制的改革，而更多的是依靠经济转型和改革，这将是一个循序渐进的过程。而另一方面，征收房地产税是否能替代土地出让金，我们认为较难，以 400 万亿存量住宅算，就算不计免征按 1%税率算，也只能征 4 万亿，很难替代，如果记首套免征预计仅能替代土地增值税。

投资建议：土地财政的依赖程度高是事实，地方财政超六成靠地产，而解决这一问题不是通过征管体制改革，而更多是经济改革，因此此次文件改变的是土地出让金的形式而不变的是实质，从交易环节向持有环节征房产税相信是一个非常审慎的过程（税率低有免征），中国经济短期想离开地产并不是容易的事。从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科 A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等；5）中介和代建：贝壳、绿城管理控股等。

风险提示：房屋价格大幅下滑，房屋去化不及预期，疫情二次反弹